도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축, 재개발 사업에 있어 조합원이 보유한 종전 자산의 평가액이 관리 처분에 따라 신청한 아파트의 분양가액보다 적을 경우 조합에 추가로 청산금을 납부하고(분담금) 반대의 경우 청산금을 수령한다. 청산금을 납부하는 경우에는 입주권이나 주택의 양도 시 취득가액에 반영, 정산되므로 납부 시점에 과세문제가 발생하지 않는다. 그러나 청산금을 수령하는 경우에는 양도소득세가 발생하는데 조합원이 조합에 종전 부동산을 제공한데 대한 청산금을 수령하여 유상 이전되었다는 해석으로 보았기 때문이다.
창산금에 따른 양도세 신고와 납부기한
기존에 보유하던 아파트가 재건축, 재개발이 되어 새 아파트를 분양받고 추가로 청산금을 받은 경우 청산금에 해당하는 비율만큼 조합원은 양도소득세를 신고, 납부해야 하며 조합은 청산금 지급 내역 등을 세무서에 제출해야 한다. 신고 및 납부기한은 지급받은 청산금에 대한 양도일 기준으로 2개월 이내에 신고하여 납부해야 한다. 이를테면 7월 8일이 양도일 기준이라면 7월 31일부터 9월31일 내까지 납부해야 한다. 홈텍스 상단에 신고/납부 카테고리를 클릭하면 양도소득세 신고가 가능하다.
https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml
지급받은 청산금에서 기존 건물과 부수토지 취득원가와 필요경비에 대해 청산금을 지급받은 비율에 해당하는 금액을 차감하여 양도차익을 계산한다.
| 청산금 - (기존 건물 & 부수토지 취득가액 + 필요경비) x 지급받은 청산금/기존 건물 & 부수토지의 평가액 = 양도차익 |
재건축, 재개발을 하면서 기존 건물 & 부수토지의 평가액이 조합원 분양가액에 미달하여 청산금을 납부하며 신축주택 완공 전에 조합원 입주권을 양도할 때에는 양도 소득세를 신고 납부해야 한다.
| 관리처분계획 인가일 이 후 양도차익 + 관리처분계획 인가일 이 전 양도차익 = 양도차익 |
청산금을 지급받고 조합원 입주권을 양도한 경우에도 양도 소득세를 신고해야 한다.
| 관리처분계획 인가일 이 후 양도차익 + 관리처분계획 인가일 이 전 양도차익 = 양도차익 |
장기보유특별공제
기존 건물 & 부수토지의 취득일부터 양도일까지 기간에 해당하는 장기보유 특별공제가 적용된다. 단 관리처분계획 인가 후 양도차익은 장기보유특별공제를 적용할 수 없고, 관리처분계획 인가 전 양도 차익은 취득일 부터 관리처분계획 인가일까지 기간에 해당하는 장기보유 특별공제를 적용한다.
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