아파트 증여세 계산 신고 납부 방법 절세까지

 

증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 부과되는 세금이다. 하지만 보통은 부모가 자식에게 가지고 있던 재산을 물려주는 경우가 대부분이다. (특히 아파트) 이렇게 부모가 자식에게 증여를 할 때 방법에 따라서 세금을 아낄 수 있기 때문에 우리는 계산법에 대해 잘 알고 있어야 하고 적용할 줄도 알아야 한다. 

 

아파트 증여세 계산

과세표준	1억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	30억원 이하	30억원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공재액	X	1000만원	6000만원	1억6000만원	4억6000만원

 

• 금액별 증여 세율

증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산한다. 증여세율은 1억 이하일 경우에는 10%, 1억 초과에서 5억 이하인 경우에는 20%, 누진공제가 1000만원까지 적용된다. 5억초과에서 10억 이하인 경우에는 세율이 30%, 누진공제는 6000만원까지 적용되며 10억초과에서 30억 이하는 40% 세율 적용에 1억 6천만원의 누진공제가 적용된다. 끝으로 30억초과의 경우엔 세율 50%에 4억 6000만원까지 누진공제가 적용된다.

 

• 증여세 면제한도

증여세 면제한도는 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타 친족에게 적용된다. 얼마 안되는 금액 같아도 잘 활용만 한다면 증여세 면제한도를 통해 절세할 수 있는 좋은 수단이 될 수 있으니 숙지하면 좋다.

배우자	직계존속	직계비속	기타친족
6억원까지 면제	5000만원까지 면제	5000만원까지 면제	1000만원까지 면제

면제금액은 10년동안의 누계금액으로 본다. 또 증여받는 수증자가 미성년일 경우 면제 한도는 2천만원으로 제한되므로 성년이 된 이후에 증여하는것이 절세하는데 도움이 된다.

 

• 증여세 모의 계산

요즘 수도권 아파트 가격은 왠만해선 8-10억이 넘는것 같으니 10억짜리 아파트를 자녀에게 증여한다는 가정하에 세금이 얼마나 나오는지 계산해 보았다.

아파트 과세표준: 10억 - 5000만원 = 9억 5000만원 아파트 증여세 산출세액: 9억 5000만원 x 0.3 - 6000만원(누진공제) = 2억 2500만원 실제 납부 세액: 2억 2500만원 x 0.9(자진신고 세액공제) = 2억 250만원

10억짜리 아파트를 자녀에게 증여하면 5000만원의 증여세 면제를 받아 9억 5000만원이 되어 10억 이하의 과세표준이 적용된다. 그러면 여기에 30%의 증여세율이 적용되고 6천만원의 누진공제를 적용받아 증여세 산출세액은 2억 2500만원이 되고 여기에 자진신고 세액공제 10%를 받으면 2억 250만원의 증여세를 납부하면 된다.

 

아파트 증여세 모의 계산

이런저런거 신경쓰는게 귀찮고 누가 계산 해줬으면 좋겠다 싶으면 국세청 홈텍스에서 제공해주는 계산기를 통해 모의계산이 가능하다.

https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml 

▲위의 국세청 홈텍스에 접속

 

홈텍스 증여세 자동계산

국세청 홈텍스에 접속 후 우측 하단에 세금 모의계산 누르면 증여세 자동계산 항목이 있으니 안내에 따라 값을 입력하면 손쉽게 계산이 가능하다.

 

아파트 증여시 추가적인 절세 방법

아파트값이 고공행진함에 따라 증여세가 부담이 크다. 그래서 알아보니 추가적인 절세 방법들이 존재하는데 공동명의, 10년씩 나눠 증여하는 방법, 연부연납, 부담부증여 등이 있었다.

 

• 공동명의

10억원의 아파트를 증여한다는 가정하에 한사람에게 모든걸 다 증여하면 위의 계산법처럼 30%의 증여세가 책정된다. 하지만 공동명의를 잘 활용한다면 각 5억원의 증여를 하는것이기에 증여 세율이 20%로 적용되 절세하는데 도움이 된다.

 

• 10년씩 나눠 증여

증여세 면제 금액은 10년에 한번씩 갱신되므로 10년씩 나눠서 5천만원씩 증여하면 비과세 적용으로 절세가 가능하다.

 

• 연부연납

납부할 금액이 2천만원 초과시 5년 이내로 연부연납이 가능하다. 요즘같이 아파트가 비싼 때에는 증여세를 한번에 내는게 부담이 될 가능성이 크기에 연부연납을 이용해서 은행이자보다 더 저렴하게 증여세를 내는 방법도 있다.

 

• 부담부증여

부담부증여는 증여하려는 아파트에 대출을 끼고 증여하는 방법인데 이는 재산과 채무를 동시에 주는것이기에 과세표준을 할 때 대출 부분은 빼고 계산되기에 절세하는데 도움이 된다.

 

증여세 신고 납부방법

증여를 받은 사람은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 안에 신고 납부해야 한다. 기간 내에 신고를 하면 3%의 세금이 공제된다. 다만 신고를 하지 않거나 미달 신고하면 10~40%의 가산세가 붙게 되고 신고를 했으나 납부를 하지 않으면 미납 기간에 따라 내야할 세금의 1일 0.025%로 가산세를 내야한다.

 

• 분할납부

납부할 세액이 1000만원이 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.

 

• 연부연납

납부할 세액이 2000만원을 초과하는 경우 세무서에 담보를 제공하고 각 회분 분납세액이 1000만원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있다. 연부연납기간은 5년내로 해야한다.

 

• 제출서류

증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서

증여재산 및 평가명세서

채무사실 입증서류

연부연납 허가신청서 및 납세담보제공서

주민등록등본, 가족관계등록부, 등기부등본, 토지대장등본, 권축물관리대장 등 재산평가 관련서류

 

마지막으로

복잡한 증여는 세무사의 자문을 받는것이 현명한 방법이나 간단한 증여세 신고같은 경우엔 잘 알아보고 홈텍스에서 혼자 처리 가능하다. 끝으로 이런 정보 없이 무작정 증여나 상속을 하려고 덤비다가는 세금 덤태기를 쓸 수 있으니 주의 바란다.

 

2021.07.19 - [issue Information/부동산] - 상속세 신고 홈텍스 납부 서류 면제한도액