재건축 초과이익 환수제 법률 계산 (재초환 뜻)

재건축 초과이익 환수제 통칭 제초환은 2000년 초중반에 부동산 가격의 폭등으로 부동산 시장 가격 안정에 대한 대책으로 2006년 9월 국토교통부에서 불로소득의 환수로 조세의 형평성을 맞추고 투기수요를 차단하기 위해 도입되었다. 그런데 전국적으로 이 재초환이 부과되기 시작하자 지방은 주택의 노후로 개선이 시급함에도 조합원의 재건축 동의가 어려워지고 사업성도 불투명해지면서 주택 공급이 오히려 더 어려워지기 시작했다. 이에 재건축 초과이익환수제는 주택시장 침체 등의 이유로 2017년까지 미뤄지게 되었는데 갑자기 2018년 문재인 정부가 집권하며 다시 시행하게되었다.

 

재건축 초과이익 환수제 재초환은 무엇인가?

 

재건축은 기존 아파트를 철거 후 새로 아파트를 짓는 것이고 재개발은 주변의 낙후된 환경을 개선함으로 전반적인 생활 인프라를 재구성 하는 사업이다. 도시정비법상의 재개발 및 주거환경정비사업은 해당되지 않고 재건축만이 대상이된다. 결국 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만원이 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 법이다. 이 환수금은 세금의 형태로 부과된다. 1인당 천만원이 넘을 경우 초과금액 구간별로 10~50%를 누진 과세하고 토지로부터 발생되는 1.개발 이익을 적절히 분배함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 하는 법이다.

 

1.개발이익: 택지개발사업, 공업단지조성사업등의 시행, 토지이용계획의 변경 등의 경제적 요인으로 정상지가 상승분을 초과하는 토지가액의 증가분을 말한다. 

 

 

재건축 단지 조합의 반발

전국 아파트 재건축 단지들은 이 재건축 초과이익 환수제에 연합하여 전면 반발하고 헌법 재판소에 헌법소원을 제기하였으나 헌법 재판소는 재건축 초과이익환수제에 대한 본안 심리를 하지 않고 각하 처분을 했다. 헌법 재판소는 재건축 부담금은 재건축사업의 준공 인가가 이뤄진 후에 결정되기에 관리처분계획 인가도 신청하지 않은 단지는 기본권을 침해받고 있다고 볼 수 없다는 판단이었다. 후에 2019년 12월 27일 헌법 재판소에서 본안 판단이 들어갔는데 재건축 초과이익 환수제가 위헌이 아니라 합헌이라고 결정했다. 이에 국토교통부 관계자는 헌재의 이번 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수 가능해져 사회적 형평을 기하는데 도움이 될것이라고 전했다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 찬성과 반대

모든 안건에는 찬성측과 반대측이 존재하고 이 문제 또한 예외가 아니다. 뜨거운 감자다. 찬성측은 재건축을 통해 돈을 버는 소위 말해 투기세력을 차단하는데 도움을 준다는 주장이다. 이렇게 투기세력은 재건축을 할 때마다 초과이익이 발생하는데 이로 인해 재산을 별 노력 하지 않고 쉽게 불릴 수 있다고 보는 것이다. 한마디로 불로소득이기 때문에 세금을 내야한다는 주장인것이다.

 

반대측은 위의 재건축 단지 조합원들의 반발의 이유처럼 재산권 침해라는 입장이다. 개인의 것을 국가가 법이라는 이름 하에 강탈 하는것으로 보고 있는 것이다. 우리나라는 민주주의 사회인 만큼 참 민주주의가 무엇인지 국가도, 헌법 재판소도, 우리 국민 개개인들도 다시 한번 생각 해 보아야 할 것이다. (필자는 반대측이라는 뜻이다)

 

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