임대차 3법 개정안 부작용 문제점 집주인 변경

전세계약 만료가 이제 곧 다가오는 이들에게 임대차 3법은 임대인에게도 임차인에게도 가장 큰 이슈가 아닐까 싶다. 부동산 시장거래 안정을 위해 도입한 임대차 3법은 현실을 너무 모르는 그야말로 탁상행정이라고 볼 수 있다. 홍남기 부총리의 말에 의하면 임대차 3법 시행 후 57.2%의 임대차 갱신률에서 20%이상 올라갔는데 이는 임차인의 주거 안정성이 크게 높아졌다고 볼 수 있다는 것이다. 이는 어찌보면 너무 당연한 일 아닌가? 5% 올린 가격으로 2년 더 살게되는데 특별한 사정이 있지 않는 이상 어느 누가 다시 전세나 월세를 연장하지 않겠는가?

 

임대차 3법 목차 임대차 3법 개정안 집주인 변경시 계약 갱신 청구권 예외조항 묵시적 갱신 부작용 및 문제점

 

임대차 3법 개정안

임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제로 2020년 7월에 시행된 임대차 3법 개정안이다. 전월세 신고제는 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약은 부동산 거래관리시스템에 신고해야 하는 법이다.

부동산 거래관리시스템 홈페이지

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=SXDThH7JrpZG4RT6rvGwZDhGzKWPL1GpghynqGXRyKyzfCwZRK6z!683452132!-736588646

▲부동산 거래관리시스템

 

계약갱신 청구권은 원래 전세 계약기간인 2년에서 2년을 갱신 계약할 수 있는 조항이고 전월세 상한제는 전세, 월세 가격을 5%이상 올릴 수 없는 조항이다. 물론 이 법으로 당장은 임차인의 주거 안정성이 좋아진 것은 사실이나 이는 조삼모사라고 볼 수 있다. 계약갱신 청구권으로 2년 추가 계약 하고 난 후에 집주인이 가격을 안올린다는 보장이 없다. 특히나 요즘같이 부동산 가격이 폭등하고 전세 월세 가격이 2배이상 뛰었는데 누가 주변시세보다 낮은 가격에 추가로 갱신계약을 하고 싶겠는가? 이 임대차 3법은 집주인의 입장은 전혀 반영되지 않은 그야말로 탁상행정이라고밖에 볼 수 없다.

 

 

집주인 변경시 계약갱신 청구권, 예외조항

• 집주인 변경 시 계약갱신 청구권

계약 기간 2년 중 1년만에 살고 있는 주택의 주인이 바뀌었을 경우에 새 계약서를 쓴다면 임차인의 2년의 기간을 임대차 3법이 보호해준다. 또 임차인이 대항요건 (주택의 인도 + 전입신고)을 갖추었다는 가정하에 기존의 계약이 새로운 집주인(임대인)에게 자동으로 승계된다. 만약 대항요건을 갖추지 못했다면 새로운 집주인이 승계를 거부할 수 있으므로 이 부분을 빠르게 처리해야 한다.

 

건축중인 건물

 

• 예외조항

집 주인이 실거주를 하려고 하는 경우, 혹은 직계존속, 직계 비속의 실거주를 하려는 경우에는 계약갱신 청구권을 거절할 수 있다. 또한 집주인의 동의 없이 임차인이 주택을 대여해 준 경우, 임차인이 주택을 파손한 경우, 주택의 철거하거나 재건축으로 인해 어쩔 수 없는 경우에는 계약갱신 청구권 거절이 가능하다.

 

묵시적 갱신

묵시적 갱신 후 계약갱신 청구권은 결론부터 말하자면 가능하다. 예를들어 2018년에 전세 계약을 하고 2020년에 묵시적 갱신을 했다면 집주인도 임차인도 계약갱신 청구권을 사용하지 않고 말 그대로 묵시적으로 갱신한 부분이기에 새로운 전세계약 시점인 2022년에 임차인은 집주인에게 계약갱신 청구권을 요구할 수 있는 것이다.

 

 

임대차 3법 부작용과 문제점

임대차 3법은 임차인 즉 세입자의 권리를 보호를 위해 만들어진 법으로 임대인의 권리는 무시했다는데에서 문제가 된다. 부동산 소유자가 본인의 재산인 주택에 대한 재산권 행사를 마음대로 할 수 없다는 것 부터가 문제다. 주변의 전월세 시세가 올라간다고 해서 계약갱신청구권으로 인해 4년동안은 5% 이상 올릴 수 없음은 물론이고 사정상 주택을 처분하고 싶을때도 여러 문제가 생긴다. 그중 가장 큰 문제는 실거주의 목적으로 주택을 매수하는데에 제약이 생겨버린다. 집주인이 거주하는 주택은 매매 절차를 따르고 바로 이사해서 들어가면 되지만 전세 세입자가 거주하는 주택은 계약이 만료될 때 까지 기다린 후에 입주가 가능하기에 매매 자체가 상대적으로 힘들어진다. 꼭 이것때문이라고는 볼 수 없지만 이로 인해 전세 물량이 씨가 마랐다는것은 부인할 수 없는 일이다. 이제는 주택의 처분하기 위해 주택의 임대인들은 실거주를 해야겠다는 생각이 강해질 것이고 시간이 지나면 지날수록 우리나라도 유럽처럼 월세밖에 남지 않을 가능성이 크다.